집을 사려고 은행에 물어보면 “한도가 얼마까지 나온다”는 답 하나만 돌아옵니다. 그 숫자가 집값 때문에 막힌 것인지, 내 소득 때문에 막힌 것인지는 알려주지 않습니다. 2025년 하반기에 규제가 세 번 바뀌면서 규칙이 네 겹으로 쌓였기 때문에, 어느 규칙에 걸렸는지 모르면 다음 선택을 할 수가 없습니다.
그래서 네 가지 규칙을 각각 계산하고, 그중 어느 것이 내 한도를 정했는지 보여주는 계산기를 만들었습니다.
왜 한도 계산이 복잡해졌을까요
2025년 상반기까지 수도권 주택담보대출 한도는 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)이 핵심이었습니다. 그해 6월부터 10월 사이에 금융위원회가 세 차례 대책을 내면서 집값 구간별 상한과 더 높은 스트레스 금리가 더해졌습니다.
| 시행일 | 대책 | 무엇이 더해졌나 |
|---|---|---|
| 2025년 6월 28일 | 6·27 대책 | 수도권·규제지역 주택구입 주담대 한도 6억원, 다주택자 대출 금지, 만기 30년 이내 |
| 2025년 9월 8일 | 9·7 대책 | 규제지역 LTV 50%에서 40%로 |
| 2025년 10월 16일 | 10·15 대책 | 집값 구간별 한도(6억·4억·2억), 수도권·규제지역 스트레스 금리 하한 3.0% |
| 2025년 10월 20일 | 규제지역 확대 | 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구로 |
| 2025년 10월 29일 | 10·15 후속 | 1주택자의 전세대출 이자를 DSR에 반영 |
| 2026년 7월 1일 | 규제지역 추가 | 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 추가 |
금융위원회는 이 조치들의 목적을 수도권 주담대 중심으로 늘어난 가계부채를 관리하고, 실거주가 아닌 주택 구입 수요를 줄이는 데 두었다고 설명합니다. 2026년 8월 13일 발표한 금융 종합대책에서도 LTV, DSR, 집값 구간별 한도는 그대로 유지한다고 밝혔습니다.
독자 입장에서 달라진 것은 계산에 들어가는 조건의 수입니다. 예전에도 LTV, DTI, DSR은 있었지만, 이제는 규제지역 여부, 집값 구간, 주택 보유 상황, 소득과 기존 대출이 모두 한도에 영향을 주고, 그중 어느 하나에 걸리면 나머지 조건을 아무리 바꿔도 소용이 없습니다.
한도를 정하는 네 가지 규칙
계산기는 아래 네 값을 각각 구한 뒤 가장 작은 값을 최종 한도로 보여줍니다. 어느 규칙이 최솟값이었는지도 함께 표시합니다.
| 규칙 | 무엇을 보나 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|---|---|---|---|
| LTV | 집값 대비 대출 비율 | 40% (서민·실수요자 60%, 생애최초 70%) | 70% | 70% (생애최초 80%) |
| 집값 구간별 한도 | 집값에 따른 절대 상한 | 15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 25억 초과 2억 | 같음 | 없음 |
| 스트레스 DSR | 연소득 대비 연간 원리금 | 은행 40%, 2금융 50% | 같음 | 같음 |
| DTI | 연소득 대비 주담대 원리금 (아파트) | 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50% (생애최초·서민·실수요자 60%) | 60% | 없음 |
표에서 규제지역은 국토교통부가 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정한 곳을 말합니다. 두 지정은 법적으로 별개이고 DTI 비율이 다르지만, 2026년 9월 기준 지정된 서울 25개 구 전체와 경기 15곳은 모두 두 지정을 함께 받았습니다. 그래서 계산기는 규제지역을 투기과열지구 기준으로 계산합니다. 규제지역을 고르면 목록과 지정일을 펼쳐 볼 수 있습니다.
LTV와 집값 구간별 한도는 곱셈과 비교로 끝나지만, DSR은 조금 다릅니다. 연소득의 40%에서 기존 대출의 연간 원리금을 뺀 금액이 “1년에 갚을 수 있는 돈”이고, 그 돈으로 만기까지 원리금균등으로 갚을 수 있는 원금을 거꾸로 구합니다.
스트레스 금리가 한도를 깎는 방식
DSR을 계산할 때 은행은 실제 대출 금리가 아니라 그보다 높은 심사 금리를 씁니다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영하는 것인데, 이 가산분을 스트레스 금리라고 부릅니다. 실제로 내는 이자에는 붙지 않고 한도 계산에만 쓰입니다.
| 구분 | 스트레스 금리 | 근거 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 하한 3.0%p | 10·15 대책 |
| 지방 주담대, 2단계 적용 시 | 0.75%p | 2026년 상반기까지 금융위 확정. 하반기 유지는 언론 보도만 확인 |
| 지방 주담대, 3단계 적용 시 | 1.5%p | 3단계 스트레스 DSR 시행방안 |
변동금리라면 이 값이 그대로 더해집니다. 혼합형은 고정금리 기간이, 주기형은 금리 변동 주기가 만기에서 차지하는 비중에 따라 일부만 더해지고, 순수 고정금리는 더하지 않습니다. 계산기에서 금리 유형과 기간을 고르면 이 비율이 자동으로 적용됩니다.
지방은 2026년 상반기까지 2단계 유예가 금융위원회 자료로 확정돼 있습니다. 하반기에도 유지된다는 보도가 있지만 금융위원회 원문으로는 확인하지 못했습니다. 스트레스 금리는 매년 6월과 12월에 발표되므로, 계산기에서는 지방을 고르면 2단계와 3단계를 직접 선택하게 했습니다.
계산해 보면 이렇게 나옵니다
규제지역의 9억원 아파트를 무주택자가 연소득 8천만원으로 사는 경우입니다. 기존 대출은 없고, 대출 금리 4.0%, 변동금리, 만기 30년, 은행 기준입니다.
| 규칙 | 한도 |
|---|---|
| LTV 40% | 3억 6,000만원 |
| 집값 구간별 한도 | 6억원 |
| 스트레스 DSR (심사 금리 7.0%) | 4억 82만원 |
| DTI 40% | 5억 5,856만원 |
| 최종 한도 | 3억 6,000만원 (LTV) |
이 경우는 소득이 아니라 LTV가 한도를 정했습니다. 소득을 더 증빙해도 한도는 늘지 않습니다. 남은 선택지는 생애최초 구입(LTV 70%)이나 서민·실수요자(LTV 60%) 요건에 해당하는지 확인하는 것입니다. 같은 집이 규제지역 밖의 수도권에 있으면 LTV 계산값은 6억 3,000만원이지만 집값 구간별 상한 6억원이 먼저 걸리고, 최종 한도는 스트레스 DSR 4억 82만원이 됩니다. 수도권은 규제지역이 아니어도 스트레스 금리 3.0%p가 붙기 때문입니다.
집값이 20억원이고 연소득이 1억 5천만원이면 LTV로는 8억원이 나오지만 집값 구간별 한도 4억원에서 잘립니다. 소득이 아무리 높아도 이 상한은 넘지 못합니다.
계산하기 전에 준비할 것
| 입력값 | 어디서 확인하나 | 입력할 때 주의할 점 |
|---|---|---|
| 주택 시가 | KB부동산 시세의 일반평균가 또는 한국부동산원 시세 | 집값 구간별 한도는 대출 신청일 기준 시가로 판단한다고 10·15 FAQ가 밝힙니다. 은행의 담보 평가 방식은 다를 수 있습니다. |
| 지역 | 국토교통부 규제지역 목록 | 같은 시라도 구 단위로 갈립니다. 용인은 수지·기흥만 규제지역입니다. |
| 주택 보유 상황 | 등기부등본, 세대 구성원 보유 주택 | 1주택자는 6개월 안에 기존 집을 처분할지가 LTV를 가릅니다. |
| 연소득 | 원천징수영수증, 소득금액증명 | 은행이 인정하는 증빙 소득입니다. |
| 기존 대출 연간 원리금 | 각 대출의 상환 계획 | 신용대출, 자동차 할부 등 1년 상환액 합계를 넣습니다. 은행의 DSR 산정은 대출 종류별 환산 규칙을 쓰므로 단순 합계와 다를 수 있습니다. |
| 전세대출 연 이자 | 전세대출 약정서 | 1주택자가 수도권·규제지역에서 받은 전세대출만 DSR에 이자가 반영됩니다. |
서민·실수요자 체크는 세 조건을 모두 채워야 켜집니다. 부부합산 연소득 9천만원 이하, 집값 8억원 이하, 무주택세대주입니다. 계산기는 입력값으로 이 조건을 자동으로 판정합니다.
결과에서 봐야 할 것
결과 표에서 굵게 표시된 줄이 한도를 정한 규칙입니다. 규칙에 따라 다음 행동이 달라집니다.
- LTV에 걸렸다면 소득은 문제가 아닙니다. 생애최초나 서민·실수요자 요건에 해당하는지 확인합니다.
- 집값 구간별 한도에 걸렸다면 어떤 조건을 바꿔도 그 금액 위로는 올라가지 않습니다.
- DSR에 걸렸다면 기존 대출을 줄이거나, 만기를 늘리거나, 스트레스 금리 적용비율이 낮은 금리 유형을 고르는 것이 한도에 영향을 줍니다. 수도권·규제지역은 만기가 30년까지입니다.
- DTI에 걸리는 경우는 드뭅니다. 2금융권처럼 DSR 비율이 DTI보다 높을 때 생깁니다. 계산기는 규제지역 DTI를 투기과열지구 기준 40%로, 생애최초와 서민·실수요자는 60%로 계산합니다.
이 계산기가 다루지 않는 것
계산기는 규제가 허용하는 상한을 보여줍니다. 은행이 실제로 승인하는 금액은 신용평가, 소득 인정 방식, 우대 조건에 따라 이보다 낮을 수 있습니다.
- 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출, 중도금·이주비 대출, 생활안정자금 주담대는 한도 규칙이 달라 대상이 아닙니다.
- DTI는 기존 대출의 이자만 빼야 하지만 계산기는 원리금 전체를 빼서 근사합니다. 실제 DTI 한도는 이보다 조금 높습니다.
- 기존 대출의 연간 원리금은 입력한 값을 그대로 씁니다. 은행은 신용대출 등을 감독규정의 환산 방식으로 계산하므로 공식 DSR과 차이가 날 수 있습니다.
- 무주택 청년 근로자는 장래소득을 기준으로 소득을 인정받을 수 있고, 2026년 8월 31일부터 은행이 이를 안내해야 합니다. 계산기는 현재 소득만 씁니다.
- 2027년 1월부터 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2년 평균, 30%를 넘으면 3년 평균으로 소득을 산정합니다(8·13 종합대책 첨부 본문 11쪽). 아직 반영하지 않았습니다.
- 규제지역 지정과 해제는 국토교통부가 수시로 바꿉니다. 계산기 안의 목록에 적힌 기준일을 확인합니다.
계산 결과는 특정 은행이나 대출 상품을 추천하는 것이 아닙니다. 실제 신청 전에는 거래 은행에서 본인 조건으로 한도 조회를 받아야 합니다.